房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的報(bào)告顯示，8月以來完成二輪集中供地的城市土拍熱度均不高，溢價(jià)率較首輪有了明顯下降，尤其是青島、濟(jì)南、天津、沈陽等低熱度城市，在二輪集中供地過程中底價(jià)成交現(xiàn)象較多。

截至9月24日，重點(diǎn)城市二輪集中供地進(jìn)度過半，成都、沈陽等城市率先完成第二輪地塊出讓。不過，有數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有超過118宗土地暫停出讓，占這些城市地塊數(shù)量的25%。整體來看，市場(chǎng)全面降溫，溢價(jià)率較首輪明顯下降，土地流拍率走高。而這背后反映出房企拿地積極性的下降。

二輪集中供地全面降溫

9月23日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱，二輪集中供地中的11宗地塊，因故終止出讓，而這些地塊占本次供地規(guī)模的21%。同日，重慶市公共資源交易中心發(fā)布公告稱，重慶市二輪集中供地中，九宗地塊終止出讓。

值得注意的是，在此之前，長(zhǎng)春、天津、青島、濟(jì)南、合肥、成都、沈陽等多個(gè)城市已在二輪集中供地前終止出讓部分土地。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有超過118宗土地暫停出讓，占這些城市地塊數(shù)量的25%，疊加部分流拍土地，整體看，二輪集中供地30%土地相當(dāng)于流拍。

據(jù)了解，截至目前，22個(gè)重點(diǎn)城市中共有20個(gè)城市正式發(fā)布了二輪集中供地的掛牌公告，其中多個(gè)城市延期后調(diào)整了土拍規(guī)則，寧波和鄭州兩城尚未掛牌。中指研究院的報(bào)告顯示，二輪集中供地可謂一波三折，原計(jì)劃在7月份集中掛牌，但受土拍規(guī)則調(diào)整影響，多數(shù)城市在8月份掛牌并于9月-10月集中成交。

更為重要的是，二輪集中供地市場(chǎng)全面降溫。房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的報(bào)告顯示，8月以來完成二輪集中供地的城市土拍熱度均不高，溢價(jià)率較首輪有了明顯下降，尤其是青島、濟(jì)南、天津、沈陽等低熱度城市，在二輪集中供地過程中底價(jià)成交現(xiàn)象較多。

中指研究院的報(bào)告也顯示，已完成二輪集中供地的城市穩(wěn)地價(jià)效應(yīng)顯現(xiàn)，土地市場(chǎng)整體出現(xiàn)降溫，流拍撤牌率上行的現(xiàn)象。例如，濟(jì)南二輪集中供地中總供應(yīng)的59宗地塊中，16宗地塊撤牌，43宗地塊底價(jià)成交;吉林長(zhǎng)春二輪集中供地總供應(yīng)的75宗地塊中，8宗撤牌，18宗流拍，46宗底價(jià)成交，只有3宗為溢價(jià)成交。

放眼未來，克而瑞認(rèn)為，結(jié)合近期市場(chǎng)、資金和政策環(huán)境來看，重點(diǎn)城市二輪集中供地“降溫”將是大概率事件，就連一直以來市場(chǎng)熱度躋身高位的杭州，10宗競(jìng)品質(zhì)地塊中，也有9宗地塊報(bào)名未達(dá)標(biāo)，無法進(jìn)入后續(xù)正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，相當(dāng)于流拍，接下來重點(diǎn)城市集中土拍熱度下滑將成為普遍現(xiàn)象。

房企拿地積極性較低

對(duì)于二輪集中供地中重點(diǎn)城市流拍和撤牌率大幅上行的原因，中指研究院的報(bào)告認(rèn)為，一方面，政策調(diào)控頻繁加碼和房企資金持續(xù)承壓下，房企拿地節(jié)奏放緩;另一方面，房企在二輪集中供地中拿地的緊迫性下降。兩輪集中供地背景不同，首輪集中供地前重點(diǎn)城市受“兩集中”政策影響連續(xù)多月未供地，而集中在二季度出讓的首批地塊可年內(nèi)入市，對(duì)房企業(yè)績(jī)形成貢獻(xiàn)，房企補(bǔ)貨意愿強(qiáng)烈。但對(duì)于第二輪出讓地塊，房企觀望情緒上升，拿地趨于理性。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策密集，樓市開始全面降溫，疊加土地出讓政策收緊，二輪集中供地全面遇冷。此外，二輪集中供地規(guī)則改變，多城市采取“競(jìng)品質(zhì)”方式，新要求明顯增加了房企施工成本，一定程度上降低了房企的拿地意愿。

今年半年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布期間，央企華潤置地管理層表示，華潤將量入為出，確保合理回報(bào)，保證華潤置地非常穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，謹(jǐn)慎看待土地市場(chǎng)。

融創(chuàng)中國董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事孫宏斌表示，今年下半年將主動(dòng)控制拿地總量及節(jié)奏，審慎獲取高質(zhì)量土地，預(yù)計(jì)權(quán)益拿地銷售比控制在20%以內(nèi)。他表示，2021年下半年市場(chǎng)壓力會(huì)比較大，包括融資市場(chǎng)和銷售，留出比較安全的邊界。

一位房企投資拓展部相關(guān)負(fù)責(zé)人周曉(化名)表示，房企拿地積極性降低，一方面因?yàn)槎喖泄┑匾?guī)則發(fā)生了很大變化，且很多城市叫停和暫緩了二輪集中供地，出讓地塊數(shù)量減少。而房企又面臨拿地銷售比不能超過40%的監(jiān)管指標(biāo)壓力，這使得房企拿地積極性降低;另一方面則因?yàn)槟壳靶袠I(yè)融資收緊給房企帶來了嚴(yán)重的資金壓力，房企簽約銷售整體下滑、流動(dòng)性變差以及購地資金被監(jiān)管等種種跡象均使得房企的資金鏈緊張。

另一位南方房企投資拓展部負(fù)責(zé)人鐘名(化名)透露，目前房企拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。例如，對(duì)于市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)冷淡的城市和要求自持的商業(yè)性土地，房企會(huì)持觀望態(tài)度。對(duì)于房企而言，面對(duì)新的政策變化，應(yīng)該積極研究政策本身以及土地項(xiàng)目本身的合理性，再進(jìn)行相應(yīng)規(guī)劃。

值得注意的是，對(duì)于房企而言，市場(chǎng)“轉(zhuǎn)冷”并非全無益處。克而瑞的報(bào)告顯示，在低熱度的情況下，房企拿地成本有一定程度的下降，盈利空間較首輪明顯擴(kuò)大，現(xiàn)金流比較穩(wěn)健的房企可以適度補(bǔ)倉，但也要謹(jǐn)防市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)。

周曉也表示，調(diào)低溢價(jià)率、限高品質(zhì)等方式確實(shí)為房企留出了一定的利潤空間，讓房企有利可賺，可有效避免房企在后續(xù)開發(fā)過程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。鐘名則認(rèn)為，土地供給側(cè)調(diào)控由“控地價(jià)”向“控實(shí)際地價(jià)”轉(zhuǎn)變，意味著熱點(diǎn)城市的實(shí)際價(jià)格將保持平穩(wěn)，所以在一定層面上也有利于房企把控土地成本。此外，“競(jìng)品質(zhì)”的規(guī)則變化有利于讓房企關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量，提升產(chǎn)品品質(zhì)，亦有利于行業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。(周子荑)

關(guān)鍵詞： 二輪集中供地 降溫 溢價(jià)率 底價(jià)成交