3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開專題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場問題。會(huì)議重點(diǎn)提到了房地產(chǎn)行業(yè)：“要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。”

同日，財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)、央行、外匯局相繼就房地產(chǎn)發(fā)聲。財(cái)政部表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。證監(jiān)會(huì)表示，積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。銀保監(jiān)會(huì)會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來住的不是用來炒的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長效機(jī)制，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。人民銀行會(huì)議要求，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。國家外匯管理局會(huì)議要求，配合有關(guān)部門促進(jìn)房地產(chǎn)市場、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。

“新發(fā)展模式”“因城施策”“穩(wěn)定市場預(yù)期、穩(wěn)樓市、穩(wěn)消費(fèi)”，成為近期房地產(chǎn)業(yè)的“高頻關(guān)鍵詞”。業(yè)內(nèi)人士和廣大消費(fèi)者關(guān)注，這些新趨勢(shì)將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響?

新發(fā)展模式

意味著拼實(shí)力拼產(chǎn)品拼服務(wù)

記者關(guān)注到，2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“房地產(chǎn)業(yè)探索新的發(fā)展模式”被首次提出。2022年，房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”，在政府工作報(bào)告中被重申。本月16日召開的國務(wù)院金融委會(huì)議上，更表示要“提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。

2022年被稱作“房地產(chǎn)新發(fā)展模式元年”。雖然有關(guān)“建立行業(yè)的長效機(jī)制、稅收制度改革、租售并舉、加強(qiáng)建立保障房體系、行業(yè)的經(jīng)營思路轉(zhuǎn)向”等方面的內(nèi)容前幾年一直在提，但今年可以說是從行政干預(yù)層面“強(qiáng)制”房地產(chǎn)業(yè)往新發(fā)展模式靠攏，“不變不行”了，這也從側(cè)面反映出房地產(chǎn)業(yè)亟須轉(zhuǎn)型的迫切性。

大唐置業(yè)南京地區(qū)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，“新發(fā)展模式”對(duì)一些大型房企來說可能意義重大，他們可以趁此契機(jī)拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)條線。比如此前一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)方面，還主要以傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)為主，而一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了傳統(tǒng)住宅外，同時(shí)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域拓展的范圍比較廣，比如龍湖、綠城在傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)之外，不僅有獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)線，而且在輕資產(chǎn)輸出方面也頗有建樹。新發(fā)展模式政策信號(hào)的釋放，對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)開辟全新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，比如城市更新、收并購、輕資產(chǎn)輸出，或者通過投融資平臺(tái)進(jìn)行購地等，形成地產(chǎn)業(yè)的多種經(jīng)營態(tài)勢(shì)，應(yīng)該是一個(gè)不錯(cuò)的窗口期。

對(duì)于民營房企來說，新發(fā)展模式的提出主要是要求“去杠桿”以及融資方式的改變。大唐置業(yè)南京地區(qū)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的運(yùn)作模式已經(jīng)不符合時(shí)代的要求，未來民企需要用更多的自有資金來進(jìn)行開發(fā)，這一定程度上對(duì)民企自身的實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力提出了更高的要求。一些底子弱，運(yùn)營能力不行的民企會(huì)被并購掉，另一些可能會(huì)直接淘汰出局。

新發(fā)展模式要求房企去杠桿的同時(shí)，也意味著融資方式的改變。多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以往的上市融資、美元債等方式已經(jīng)行不通了，未來靠融資實(shí)現(xiàn)規(guī)模運(yùn)營的房企可能會(huì)迅速減少，甚至消失，留下的更多是“小而美”的民營房企，不搞規(guī)模擴(kuò)張，轉(zhuǎn)而去深耕一個(gè)區(qū)域市場、精耕一個(gè)城市市場，這也符合中央有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的要求，可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場向“由虛轉(zhuǎn)實(shí)”的方向發(fā)展。

以用租售并舉來說，一些民企如富力、融創(chuàng)等本身就擁有文旅、商業(yè)的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)線。在新發(fā)展模式的指引下，未來預(yù)計(jì)會(huì)有更多的房企參與到經(jīng)營性物業(yè)、重資產(chǎn)物業(yè)開發(fā)的浪潮中。品牌、管理優(yōu)勢(shì)比較強(qiáng)的房企則會(huì)投入到品牌輸出、輕資產(chǎn)運(yùn)營、代建等領(lǐng)域中，畢竟拿地、開發(fā)、銷售這條傳統(tǒng)發(fā)展的老路已經(jīng)越來越難走了。

盡快讓房地產(chǎn)業(yè)圍繞實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化導(dǎo)致的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)前，建立長效健康的發(fā)展模式，讓房地產(chǎn)回歸基本面應(yīng)該是新發(fā)展模式提出的最重要意義。北京金隅南京公司負(fù)責(zé)人表示，以往房企大多實(shí)行高周轉(zhuǎn)，土地價(jià)推動(dòng)房價(jià)，房價(jià)推動(dòng)市場的預(yù)期，但當(dāng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一個(gè)高位，加之國際局勢(shì)與疫情交織影響，出于經(jīng)濟(jì)安全邊界的考慮，房地產(chǎn)不可能再如以往高速發(fā)展下去，土地價(jià)格不斷攀升、房價(jià)不斷上漲的態(tài)勢(shì)肯定是要結(jié)束的。新發(fā)展模式的提出一方面是著重強(qiáng)調(diào)結(jié)束“高周轉(zhuǎn)”，建立行業(yè)的長效保障機(jī)制;另一方面也等于是給購房群體一個(gè)信號(hào)：以往買房就能掙錢、購房就能改變命運(yùn)的時(shí)代已經(jīng)過去了。

對(duì)于房企而言，新發(fā)展模式意味著未來的市場將是拼綜合實(shí)力、拼產(chǎn)品、拼服務(wù)的時(shí)代，以往“盲目拿地開發(fā)也能掙錢”“一張圖紙走天下”的時(shí)代一去不復(fù)返了。新發(fā)展模式開啟之后，未來房地產(chǎn)行業(yè)雖然還具有一定的金融屬性，但大概率會(huì)朝著制造業(yè)的方向去靠攏，房地產(chǎn)未來必然會(huì)成為一個(gè)微利的行業(yè)。寶能地產(chǎn)南京地區(qū)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，新發(fā)展模式提出之后，開發(fā)商再靠大規(guī)模舉債走高周轉(zhuǎn)的路子行不通了，未來開發(fā)商還是應(yīng)該聚焦產(chǎn)城融合的路子，在建設(shè)住宅的同時(shí)想辦法去聯(lián)合政府做產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成一個(gè)良性的開發(fā)生態(tài)。

因城施策

為樓市提供正向發(fā)展空間

在“房住不炒”的大方針下，“因城施策、一城一策”是國內(nèi)樓市的特色和調(diào)控主基調(diào)。記者了解到，與“房住不炒”已連續(xù)三年被寫入政府工作報(bào)告不同，“因城施策”的表述則是自2020年后再度被提及，2021年年底以來開始被密集提及。住建部部長王蒙徽2021年12月底在接受新華社記者采訪時(shí)表示，將牢牢堅(jiān)持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，“因城施策”促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。此后，國家發(fā)改委、銀保監(jiān)會(huì)和人民銀行等機(jī)構(gòu)在下發(fā)文件或組織召開相關(guān)會(huì)議時(shí)再度釋放出“因城施策”的信號(hào)。今年3月1日，人民銀行在召開2022年金融市場工作電視會(huì)議時(shí)指出，要堅(jiān)持“房住不炒”定位，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持，“因城施策”促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

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